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Fragenkatalog der SPD-Fraktion zum Bebauungsplan 'Alter Markt' und Rathausumbau

Veröffentlicht am 21.06.2008 in Stadtratsfraktion

Die SPD-Fraktion legte Oberbürgermeister Doll einen Fragenkatalog vor, in dem Details der Finanzierung des Projekts nachgefragt werden - Details, die aber letztendlich bei der Entscheidung pro-kontra Sepa-Projekt für die Stadtkasse von großer finanzieller Bedeutung sind.
Mit viel Engagement und Fachwissen will Stadtrat Jürgen Schmitt eine Verschleuderung öffentlichen Vermögens verhindern.
Leider ist man im Rathaus trotz fundierter Argumente nicht bereit, solche Großprojekte der Stadt transparent und für alle nachvollziehbar offenzulegen.
Im Gegenteil - wir von der SPD-Fraktion wehren uns zum wiederholten Mal dagegen, dass hier versucht wird, teure Projekte durch den Stadtrat zu schleusen, über die die Stadträte vorab nicht ausreichend informiert wurden und die dennoch wegen der Mehrheitsverhältnisse durchgewunken werden - oftmals zum Nachtteil der Stadtkasse.
Wichtige aktuelle und nicht minder zukunftsträchtige Investitionen in Kinderbetreuung und Schulen werden dann reduziert oder gar nicht geleistet. Unsere Fragen an Oberbürgermeister Bernd Doll:

Sehr geehrter Herr Oberbürgermeister,
die Sitzungsvorlagen bzw. gänzlich fehlende Vorvertragsunterlagen mit der SEPA lösen wichtige Fragen aus, die wir hiermit stellen:

1. Abschluss des Erbbaurechtsvertrages „Rathaus“
Die Stadt erhält von der SEPA für die überlassenen Gebäudeteile einen „Wertausgleich“ in Höhe von 1.080.000 €. Dieser Betrag ist in voller Höhe als Vermögenszufluss erfasst.
Eine darüberhinausgehende Darstellung besteht nicht, insbesondere ist keine Gegenleistung der Stadt finanziell dargestellt – jedenfalls das schon grob fehlerhaft.
Welche rechtlichen Folgen löst dieses Zahlung aus?

a) Wird die SEPA aufgrund des Erbbauvertrages Eigentümer eines Gebäudeteiles auf fremdem Grund und Boden? Danach wäre der Gebäuderestwert vermögensmindernd auszubuchen. Wenn ja, wie hoch ist dieser Betrag?

b) Handelt es sich bei der Zahlung hingegen um eine Erbbau-Einmalzahlung? Danach wäre dieser Betrag auf die Laufzeit von 60 Jahren zu verteilen und der Vermögenszufluß entfiele.

c) Am Vertragsende, d.h. nach 60 Jahren, hat der Erbbauberechtigte gemäß § 27 (1) ErbBauRG (d.h. die SEPA) einen Anspruch gegen den Grundstückseigentümer (d.h. den gesamten Gebäudewert, damit auch den Betrag, den die Stadt jetzt erhalten hat (1.080.000 €). Wenn das so ist, warum erfolgt keine Darstellung in der Finanzierungsrechnung?

d) Die Vorlage spricht von einer Haushaltsbelastung 2009 für Renovierungsarbeiten am Rathaus in Höhe von 1.800.000 €. Diese Ausgaben werden zu einem Zeitpunkt etatisiert, an dem das Erbbaurechtsgeschäft abgeschlossen ist. Warum zahlt dann die Stadt Bruchsal entsprechend der Vorlage die gesamten Kosten der Dachrenovierung, obwohl das Gebäude nur noch teilweise von der Stadt genutzt wird? Welche vertraglichen Regelungen existieren? Bürden diese der Stadt sämtliche Gebäudeunterhaltungskosten auf?

e) Wie werden künftig – sofern die Kosten der Gebäudeunterhaltung zu teilen sind – Entscheidungen über Art und Umfang von Renovierungsmaßnahmen an der Außenhaut des Gebäudes, der Heizung und anderen zentralen Gebäudeeinrichtungen getroffen?

2. Abschluss des Erbbauvertrages Grundstücke

Welche vertraglichen Regelungen sind vorvertraglich vereinbart worden, sobald das Erbbaurecht (nach 60 Jahren) abgelaufen ist? In welcher Höhe muss die Stadt eine Gebäudeentschädigung für das Einkaufszentrum leisten, um in den Besitz des im Erbbaurechtsverfahren überlassenen Grundstücks zu gelangen? Ist der Stadt bekannt, dass andere Kommunen (z.B. Lahr) bei gewerblicher Nutzung einen Erbbauzins verlagen, der sich 1% über dem von Bruchsal verlangten Erbbauzins bewegt. Ist der Stadt ferner bekannt, dass der für den Investor sehr vorteilhafte Verzicht auf die Entrichtung eines Grundstückskaufpreises bei Projekten dieser Art eher unüblich ist? (vgl. Tz 9)

3. Zuschuss der Stadt für Gründungskosten

Hat sich die Stadt vertraglich ausbedungen, dass am Ende des Erbbaurechtsvertrages und im Falle des „Heimfalls“ der Gründungskostenzuschuss bei der Höhe der Gebäudeentschädigung, die die Stadt zu zahlen hat, berücksichtigt wird? Oder handelt es sich vielmehr um eine Subvention für das Umbauvorhaben mit einmaligem Charakter ohne Verrechnungsmöglichkeit mit der o.g. städtischen Leistung?

4. Bau von Ersatzflächen für wegfallene Lagerräume im rückwärtigen Teil des Rathauses
Hat die Verwaltung geprüft, ob die direkte Beauftragung der SEPA vergaberechtlich zulässig ist? Ist der in Vorlage genannte Betrag von 280.000 € ein Schätzbetrag oder ein mit der SEPA fix vereinbarter Kaufpreis? Wie wird abgerechnet? Was kostet der cbm umbauter Raum? Ist diese Rechtsfrage mit der Rechtsaufsicht und der GPA abgeklärt?

5. Bau von Büroräumen für die Stadt Bruchsal
Hat die Stadt Bruchsal geprüft, ob die spätere Anmietung von Büroräumen im Neubau der SEPA (vgl. Tz 6) vergaberechtlich zulässig ist? Warum erfolgt keine Ausschreibung, sondern freihändige Anmietung? Ist diese Rechtsfrage mit der Rechtsaufsicht und der GPA abgeklärt?

6. Anmietung von Büroflächen
In der Vorlage vom 15.1.12008 ist eine Miete SEPA genannt, die offenkundig 19 % Umsatzsteuer enthält (die „krumme“ Bruttomiete weist eindeutig darauf hin).
Jetzt ist zu hören, dass die SEPA-Neubaubüropläne im Rathaus kursieren und die Realisierung des in der heutigen Vorlage bezweifelten Umzugs in den Neubau nahe legen.
Ist die jetzt geschätzte Miete kompatibel mit den Preisvorstellungen der SEPA?
Enthält (der glatte!) Mietbetrag eine mögliche 19%igen Umsatzsteuer? – Es sieht nicht danach aus.
Die Baukörper Rathaus und EHZ sind – entgegen des SEPA-Projektes in den Baueingabaeplänen nicht mit einer Brücke verbunden. Ist es richtig, dass die Stadt bei der nachfolgenden Anmietung die Kosten der Brücke selbst (zusätzlich) zu tragen hat?
Gibt es überhaupt kompakte Büroflächen in der gewünschten und exakt ermittelten Größe von 1.060 qm (wie im SEPA-Neubau) an anderer Stelle der Stadt in exakt dieser Form und dem gewünschten bzw. erforderlichen Raumzuschnitt?

7. Garagen-Ablösung
Die SEPA muss 52 nicht nachgewiesene TG-Plätze nach der in Bruchsal gültigen Stellplatzverordnung mit 7.000 €/pro Platz ablösen (364.000 € in der Presse genannt). Weiter hat die SEPA die auf einem von der Stadt für die SEPA übernommenen und sodann im Erbbaurecht zur Verfügung zu stellenden Grundstück die aufstehenden Gebäude mit € 115.000 zu übernehmen. Da dieser zu zahlende Betrag an der TG-Ablöse in Abzug gebracht wird, zahlt die Stadt im Ergebnis die aufstehenden Gebäude doppelt. Zum einen durch Kauf des Grundstücks mit abzubrechendem Gebäude und sodann wird dieser Betrag – obgleich von der Stadt bezahlt – der SEPA gutgeschrieben. Damit werden für 52 TG-Plätze € 249.000 bezahlt – pro Platz lediglich € 4.788. Die Vorlage ist unschlüssig, widersprüchlich und das dargestellte Ergebnis benachteiligt die Stadt erheblich. Ich bitte um Erläuterung! Außerdem – auf welcher Rechtsgrundlage erfolgt die Verminderung der zu zahlenden Stellplatzablöse?

8. „Marodes Rathaus“ – 1,8 Millionen Sanierungsstau
Die Zahl, insbesondere die Angaben zur Verkabelung in Höhe von 940.000 € erstaunen. Es ist Aufklärung erforderlich. Bei Ermittlung des Gebäudewertes zur Feststellung des Anspruches der SEPA gegenüber erfolgte ein Gutachten seitens des Gutachterausschusses der Stadt Bruchsal. Dieses Gutachten ist m.E. kommunalrechtlich bindend. In welcher Höhe sind in diesem Gutachten Gebäudemängel beziffert, die den Brutto-Gebäudewert mindern. Handelt es sich um Beträge in o.g. Größenordnung?
Welchen Bedarf hat die hausinterne Bedarfsrechnung (zuständiger Bearbeiter, nicht Bauamt) für notwendige Maßnahmen für die notwendige Sanierung der Elektroleitungen ermittelt?
Die Maßnahmen sind in der mittelfristigen Finanzplanung nicht veranschlagt – insofern hat der Oberbürgermeister in der Presse die Unwahrheit verkündet. Zur Klarstellung: Die mittelfristige Finanzplanung ist Bestandteil der Haushaltssatzung, damit Bestandteil der gemeinderätlichen Beschlussfassung. Die Zahlen sind „nagelneu“ und deshalb nicht ausweisbar gewesen.

In der gleichen Pressemeldung wurde auf notwendige Fenstersanierung hingewiesen. Ist es zutreffend, dass sämtliche Fenster (mit Ausnahme Sitzungssaal) in den vergangenen Jahren komplett saniert wurden? Ist es ferner zutreffend, dass die Fenster im EG erst kürzlich erneuert wurden (Schmiedle)? Sind diese neuen Fenster in der „Doppik“ werterhöhend aktiviert und müssen separat ausgebucht werden? Wie hoch ist der Restwert der zu entfernenden Fenster?

9. Aufzug Rathaus
Wir bitten um Aufklärung, wieweit der vorgesehene Einbauort des Aufzugs mit betrieblichen Notwendigkeiten in Übereinstimmung zu bringen ist. Der jetzige Platz vernichtet überdies Büroflächen? Warum wird das toleriert? Kann es sein, dass vordergründige „Kosteneinsparungen“ optischer Art der Grund sind. Könnte es sein, dass es sich hierbei um 170.000 € handelt, die möglicherweise im weiteren Verlauf der Baumaßnahmen „aus Einsicht“ nachfinanziert werden sollen?

10. Projektteil Rathaus
Die Verwaltung wird gebeten, die Kosten dieses Projektteiles gesondert auszuweisen, um die Entscheidungsfindung, ob dieser Projektteil sinnhaft ist, zu ermöglichen.
Trifft es zu, dass bei der ursprünglich mit SEPA vereinbarten Miete und einem Kapitalisierungszinsfuß von 6 % ein negativer Barwert für die Stadt in Höhe von 2,9 Millionen € („immerwährende Zahlung“) entsteht?
Bei einem niedrigeren Kapitalisierungszinsfuß von 5 % erhöht sich dieser Betrag auf 3,499 Millionen Euro?
Welche weiteren internen Kosten können bei einem Verzicht auf diesen Projektteil eingespart werden?

11. Alternative Investitionen
Ist es richtig, dass im Gegensatz zu anderen kommunalen Investitionen der Projektteil Rathaus 1:1 von der Stadt zu zahlen ist? Ist es richtig, dass für sehr viele kommunale Investitionen im städtebaulichen Bereich – ich nenne beispielhaft das Programm Stadtumbau West – der Einsatz städtischer Mittel eine umfangreiche Cofinanzierung von Bund und Land auslöst? Ist der Stadt bekannt, dass der Einsatz öffentlicher Mittel im Sanierungsbereich durchschnittlich das achtfache an privaten Investments auslöst?

12. Nutzungen/andere Investoren
Ist der Stadt bekannt, dass andere Investoren ähnliche Nutzung (bspw. H & M) auf dem Marktplatz unterbringen können, ohne das teure Rathausprojekt notwendig zu machen?
Hat die Stadt im Vorfeld mit ECE, die ja ebenfalls das Rathaus beanspruchen will, abgeklärt, welche finanziellen Folgen sich hieraus für den städtischen Haushalt ergeben hätten?

13. Europaweite Ausschreibung (Urteil OLG Düsseldorf, Gutachten Dr. Greus)
Nach unserer Informationslage hat sich die im GR besprochene Rechtslage nicht geändert.
Welche Rechtsfolgen entstehen bei Nichtbeachtung der Ausschreibungspflicht?

14. Aus dem Fragenkatalog der Verwaltung vom Juni 2007

Frage der Verwaltung an SEPA: „Im Zusammhang mit der Neubebauung des Areals müssen die umgebenden Straßenräume neu gestaltet und ausgebaut werden; sind Sie bereit sich an den Kosten zu beteiligen?“ (2,1 Millionen Euro – 4 Millionen Euro)
Antwort der SEPA (Zitat Rathaus):
„Eine neue Gestaltung der angrenzenden Flächen ist notwendig und wird von uns unterstützt. Eine Kostenbeteiligung ist vorgesehen. Umfang und Qualität sind im Verfahren abzustimmen.“
In allen folgenden einschlägigen GR-Vorlagen ist von keiner Vereinbarung mit der SEPA die Rede, auch heute nicht. Warum?

15. öffentlich/nicht öffentlich
Nach diversen einschlägigen Urteilen sind im nicht öffentlichen Teil der Gemeinderatssitzung nur „schützenswerte Vertragsinhalte“ zu beraten. Soweit es um die Verausgabung öffentlicher Mittel geht, ist eine öffentliche Beratung geboten. Die Vorlagen Ziffer 2 und 7 sind insofern falsch, weil Beratungsinhalte, die öffentlich zu beraten sind, in der nichtöffentlichen Sitzungsvorlage enthalten sind. Ist die Verwaltung bereit bei einer erneuten Beratung (Absetzung von der Tagesordnung ist beantragt) diese Rechtlage zu beachten?

Mit freundlichen Grüßen

gez. J. Schmitt und A. Rupalla

N.S.
Die Fragen, die sich auf die Sitzungsvorlage beziehen, sind bei Nichtvertagung sofort zu beantworten – eine schriftliche Beantwortung ist unverzichtbar.

 

SPD-Gemeinderatsfraktion

Mitmachen lohnt sich!

Jusos Bruchsal

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