In seiner Stellungnahme gab Stadtrat Jürgen Schmidt der Befürchtung Ausdruck, dass der Stadtrat bei der Nutzungsplanung des Geländes westlich der Bahn außen vor bleibt, und mahnt u.a. ausreichende Parkmöglichkeiten für Bahnpendler an.

Stellungnahme der SPD-Fraktion zur „Bahnstadt“
vom 23. September 2008

Kolleginnen und Kolleginnen, Herr Oberbürgermeister,

die Bebauung des westlichen Teils der Bahnbrache und des alten Messplatzes war schon vor sehr vielen Jahren ein städtebauliches Thema unter der Überschrift: „Wohnen am Saalbach“, d.h. die untergenutzten wertvollen innerstädtischen Flächen sollten in ein verkehrsarmes Wohngebiet umgenutzt werden, das mit einem Dienstleistungsriegel entlang der Bahn gegen Lärm abgeschottet werden sollte.

Die damalige Landessanierungszusage in Höhe von 6 Millionen DM, ist dann doch nicht für dieses Projekt verwendet worden, sondern floss in die Sanierung der jetzt privaten International University und in die Sanierung der ehemaligen Brauereiruinen „Denner“.

Seinerzeit wurden von Studenten der Universität Karlsruhe (?) Überlegungen und Entwürfe zu Papier gebracht, die auch heute noch durchaus brauchbare Ansätze zur innerstädtischen Weiterverdichtung bieten und damit auch zur Stärkung des Mittelzentrums Bruchsal.
Wir können uns eine solche Entwicklung vorstellen, nicht hingegen die mit Vorlage vom 5.3.2008 zu Papier gebrachte Vorstellung der Stadtplaner, im Planungsbereich „Bahnstadt“ ein Einkaufszentrum der Marke „Kaufland“ anzusiedeln.

Dieser Vorschlag fußt offenkundig auf einem Einzelhandelskonzept, das zumindest in diesem Punkt gegen den Willen der SPD-Fraktion verabschiedet wurde und allein den Ansiedlungswunsch von Kaufland erfüllen soll.

Unsere konkreten Einwände gegen die Kaufland-Ansiedlung lauten:
- Kaufland ergänzt die städtische Einkaufslandschaft nicht, sondern steht lediglich im Wettbewerb zu bereits ausreichend vorhandenen Angeboten, wie Marktkauf und Real.
- Den Wettbewerb der Konzerne gegen- und untereinander um Gewinnung von Marktanteilen mit Hilfe wertvoller städtischer Flächen lehnen wir ab, denn davon haben wir als Stadt nichts, davon hat auch der Einzelhandel nichts und auf Dauer auch nicht der Verbraucher.
- Ausserdem ist absehbar, dass in absehbarer Zeit einzelne Marktteilnehmer aufgeben müssen und der Stadt dadurch langfristig hässliche Brachflächen beschert werden.

Dringend nötig ist allerdings, dass im Bahnbereich ausreichend Pendlerparkplätze entstehen. Wir brauchen ein Parkhaus oder Parkdecks, um ausreichend Platz für Bahnpendler zur Verfügung zu haben.

Nicht gelöst wurde mit dem Projekt „Bahnstadt“ außerdem die katastrophale Situation für ÖPNV-Nutzer.
Der Bahnhofsvorplatz mit Bus- und Taxiständen und einem chaotischen Fahrradabstellplatz ist eine der vielen negativen Visitenkarten, die die Stadt Bruchsal ihren Besuchern präsentiert.
Die Verwertung der Aurelis-Grundstücke sollte nur Mittel zum Zweck sein, denn das Stadtbild wird durch die Gestaltung der Stadteingänge und, im Falle der ÖPNV-Nutzer, des Bahnhofsbereichs geprägt.

Nicht zuletzt hat auch die Bahn ein Tätigwerden der Stadt angemahnt. Zu Recht, denn das Manko erstreckt sich auch auf die Zustände bei den Fahrradstellplätzen. Die Deutsche Bahn teilte uns mit, dass sie mit der Stadt in Verhandlungen zur Übernahme des Busbahnhofs stehe und wies darauf hin, dass die städtebauliche Gestaltung Sache der Stadt sei. Hier mahnen wir eine alsbaldige Lösung an.
Das zum Grundsätzlichen.

Heute nun wird die Gretchenfrage gestellt, ob wir das Risiko des Scheiterns des Projektes „Bahnstadt“ mittragen, indem wir der Bereitstellung von 150.000 € zustimmen.
Oft genug wurde uns mitgeteilt, dass Aurelis ein schwieriger Verhandlungspartner sei, und nun stellen wir fest, dass Aurelis bereits die östlich des Bahnkörpers gelegene Brachfläche als gewerbliche bzw. als Einzelhandelsbaufläche verwerten will – die Fläche wird derzeit entsprechend feilgeboten.

Um nun das städtische Risiko in dem skizzierten Projekt – ich meine hier sowohl das städtebauliche als auch das unmittelbar finanzielle - in einen fassbaren Rahmen zu bekommen, muss die Nutzungsvorstellung der Grundeigentümer im Projekt offengelegt werden und auch die sich hieraus ergebenden Preisvorstellungen.
Denn nur so wird vor der Mittelbereitstellung deutlich, ob sich diese mit dem von uns gewollten städtebauliche Konzept verträgt. Was heißt: Kaufland nein, Parkhaus ja.
Auch ist in diesem Zusammenhang die Frage zu beantworten, ob nicht ein Teil des Plangebietes für ein neues Feuerwehrhaus benötigt wird, denn in diesem Fall darf nicht mit teuren Wohnlandpreisen kalkuliert werden. Was aber passieren könnte, wenn eine derartige Nutzung nicht bekannt gegeben wird, sondern über das Residualwertverfahren – auf das ich noch eingehen werde - ein zu hoher Grundstückswert ermittelt wird.
Wir wollen also, bevor die Kommunalentwicklung mit dem genannten Betrag voll in das Projekt einsteigt, zumindest eine Risikoabwägung vornehmen, indem ein grober Nutzungsrahmen definiert wird, und wir wollen verhindern, dass Aurelis uns durch die Zusage einer Kostenübernahme unter Druck setzen kann.
In der Vorlage ist die Rede von der sogenannten Residualwertmethode. Diese Methode ermittelt den Grundstückswert, indem sie eine optimale Ausnutzung des Grundstücks unter Beachtung der städtebaulich genehmigungsfähigen Planung unterstellt – allerdings die Projektentwicklungskosten in Abzug bringt. Das heißt für uns, dass wir mit den richtigen Vorbedingungen auch die richtige Planung und damit verbunden auch die richtige Grundstückwertschätzung erreichen, erreichen müssen.
Im Umkehrschluss: Sind die städtebaulichen Vorbedingungen lax formuliert, entsteht über einen zu hohen Grundstückswert entweder eine uns nicht genehme Nutzung oder ein finanzieller Schaden.
Wir können deshalb heute nur die Genehmigung zu einer Voruntersuchung geben, deren Ergebnis darüber entscheidet, ob wir das Gesamtrisiko tragen können. Welches finanzielle Volumen hierfür erforderlich ist, vermag ich nicht abzuschätzen.
Ein Nachsatz:
Wir sehen erheblichen Entwicklungsrückstand in der Innenstadt zwischen Schloss und Schönbornplatz. Hier wäre eine städtebauliche Entwicklung nach dem Programm „Stadtentwicklung West“ angezeigt, die nach unserer Auffassung wichtiger wäre als die Bahnstadt, weil das Gebiet imagebildend und stadtbildprägend ist und auf eine höherwertige Nutzung wartet.
Wir hoffen nicht, dass das Bahnstadtprojekt den notwendigen Umbau in diesem Bereich auf den St. Nimmerleinstag verschiebt. Das wäre allerdings der Fall, wenn wir für das Bahnstadt-Projekt Städtebauförderungsmittel einsetzen müssten. Deshalb stimmen wir der Vorlage unter dem Vorbehalt zu, dass auf diese Mittel nicht zurückgegriffen wird.
Jürgen Schmidt